Investissement locatif dans des garages, vos expériences et conseils ?

[Invité §for455on]

Bonjour à tous,

 

 

Voilà le sujet: J'ai aujourd'hui l'opportunité d'investir dans un lot de garage ( 7 au total ) pour faire du locatif.

 

je m'interesse à ce type d'investissement car plus "facile" que l'immo classique ( entretients et risques de problèmes moindre ).

 

Pour la vente, ils sont tous loués sans expection, et appararremment aucun n'est resté vide plus d'un mois depuis plus de dix ans.

 

La vente se ferait par le biais d'une agence connue de ma région, et le rendement que j'ai calculé est de plus de 9% net !! ( Frais d'agence, charge foncière etc incluse ).

 

En français moyen je cherche le "piège" ( oui c'est tout de même un beau rendement ).

 

 

Avez vous déjà fait ce type d'investissements ? quels problèmes avez vous rencontrés ? quels sont les pièges à éviter ?

 

 

merci à vous

[Invité §for455on]

L'investissement immobilier déchainait pourtant les foules il y a encore peu sur ce forum ...

 

[Invité §20c162gb]

Va sur le daubic prix de gasoil inadmissible, tu trouveras certainement un éminent investisseur au CV fourni pour te conseiller

[Invité §mar733Fl]

Ça fait parti de mes idées pour l'avenir. Mais chut, faut pas trop en parler.

 

Pour investir dans du "dur", apparemment, y a pas beaucoup mieux. A part, parait il, les gros appart parisiens en SCI.

[Invité §for455on]

Ça fait parti de mes idées pour l'avenir. Mais chut, faut pas trop en parler.

 

Pour investir dans du "dur", apparemment, y a pas beaucoup mieux. A part, parait il, les gros appart parisiens en SCI.

 

 

 

bah oui j'ai beau chercher, dans le "dur" comme tu le dis, je ne vois pas mieux ( appart, studio, local commercial, hangar ... )

 

Et le gros avantage c'est l'accessibilité. Par chez moi on trouve entre 5 et 15 000 euros avec un rendement mini de 6% ( rendement net )

[Invité §pol608QV]

Il parait effectivement que ça peut être intéressant d'investir dans des parking/garage. Apres tout dépend de la ville et de la situation.

Mais les places en ville sont de plus en plus recherchées.

[Invité §for455on]

 

à paris c'est de la folie pure ( 60 000 euros pour certaines places ... loyer de 300 euros ... ).

 

J'ai rdv avec l'agence mardi après-midi pour aller voir sur place, mais d'après les photos prises il y a quelques jours, ils semblent vraiment en excellent étant ( c'était ma crainte vu le prix )

 

 

Impatient d'aller voir

[Invité §mar733Fl]

Et pas de soucis de rénovations d'appart, de chaudière qui claque, de locataire qui ne payent pas mais "invirable" car c'est l'hiver...

 

Le seul soucis c'est que ça peut tourner un peu et c'est mieux de ne pas être top loin pour pouvoir gérer les entrées/départ.

[Invité §Yo1401XV]

Tente ton sujet dans le Salon ...

[Invité §Com050mW]

à paris c'est de la folie pure ( 60 000 euros pour certaines places ... loyer de 300 euros ... )

 

N'importe quoi...

 

Tirer des conclusions telles que "A Paris, c'est de la folie pure" en sortant des tarifs complètement fantaisistes ou très marginaux, qui doivent correspondre à un box tout confort (température régulée, prises électriques...) au RdC d'un immeuble de standing gardé 24h/24 dans le quartier du triangle d'Or et donc certainement pas une "simple" place, c'est juste une fois encore, de la mauvaise foi caractérisée.

 

Dans mon quartier ni bourge, ni populo-crado, un box se loue dans les 120-130€/mois.

 

 

Ca commence à devenir pathétique ce dénigrement perpétuel de Paris par le détournement de données/informations.

[Invité §NMi770mT]

il me semble que les frais de notaires sont tres cheres pour les garages

[Invité §mar733Fl]

N'importe quoi...

 

Tirer des conclusions telles que "A Paris, c'est de la folie pure" en sortant des tarifs complètement fantaisistes ou très marginaux, qui doivent correspondre à un box tout confort (température régulée, prises électriques...) au RdC d'un immeuble de standing gardé 24h/24 dans le quartier du triangle d'Or et donc certainement pas une "simple" place, c'est juste une fois encore, de la mauvaise foi caractérisée.

 

Dans mon quartier ni bourge, ni populo-crado, un box se loue dans les 120-130€/mois.

 

 

Ca commence à devenir pathétique ce dénigrement perpétuel de Paris par le détournement de données/informations.

 

60 000€ et 300€ de loyer ou 20 000€ et 130€ par mois, pour moi, ça fait un ratio comparable.

[Sergent R206]

La loc de garage est interessante

 

De plus, si je ne me trompe pas, la porte du garage (dans le cas de box) est a la charge du locataire pour l'entretien

 

Je conseillerais des box et non des places simple pour la bonne et simple raison que le box, tu le fermes! ca evite que n'importe qui puisse se mettre sur la place...

 

sinon concernant la rentabilité 9% net me parait vraiment élevé, surtout si c'est aprés imposition foncier...

[Invité §ste642ZO]

Faut bien calculer son coup à l'avance .

 

Comme pour les locations d'appartement, il vaut mieux en louer plusieurs : 5 à 10, voire plus si possible que seulement 2 ou 3 car les bénéfices seront plus importants, l'amortissement plus rapide et en cas de problème, le montant des loyers couvrera plus facilement et rapidement le prix des réparations.

 

Avantage : quasiement pas d'entretien/réparation par rapport à un appartement, Inconvénients : rentabilité beaucoup plus faible, revente beaucoup moins intéressante que pour un appartement ou une maison

 

Je ne suis pas sur que la porte soit à la charge du locataire, par exemple si la serrure de la porte casse, c'est pas chère à remplacer 20/30€ si c'est un modèle très basique avec seulement une clé de "base" pour fermer , par contre si c'ets une serrure de porte basculante, tu peux compter facilement 150/200€ car serrure spécifique.

 

 

[Invité §Yo1401XV]

Des nouvelles (avec des chiffres) ?

[Invité §for455on]

Des nouvelles (avec des chiffres) ?

 

 

 

waip

 

compromis signé

 

30k€, 3,5 K€ de frais d'agences , idem de notaire

 

Lot de 7 garages, déjà tous loués pour au total 300 €

 

Le tout sur un terrain de 384 M² constructible avec un cos de 0.4

 

( tu as assez de chiffres ? )

 

 

du coup je réfléchis déjà à construire dessus si ça venait à ne plus se louer, une petite maison avec petit jardin.

 

Mais je n'en suis pas là.

 

 

 

Et commissaire lafesse, désolé ce sont des chiffres vu sur des annonces du net. Alors arrête de chialer parce que tu te sens persécuté en tant que malheureux parisien.

 

Et tu m'excuses mais déjà ton exemple du garage loué 120 € le mois, bah oui c'est de la pure folie. Enfin si tu trouves que c'est un prix normal pour 4 parpaing et une tôle ondulée ...

 

[Invité §Yo1401XV]

T'as acheté cash ?

 

Par curiosité, tu t'es présenté aux locataires, histoire de dire "c'est sur ce RIB là maintenant qu'il faut faire le virement " ?

[Invité §for455on]

non j'ai un crédit pour un quart du montant.

 

Pour les locataires, l'informations du changement de proprio se fera 15 jours avant signature chez le notaire

 

oui t'inquiètes pas les prévenir que c'est moi qui va falloir payer c'est prévu comme même

[Invité §gas132uZ]

 

 

waip

 

compromis signé

 

30k€, 3,5 K€ de frais d'agences , idem de notaire

 

Lot de 7 garages, déjà tous loués pour au total 300 €

 

Le tout sur un terrain de 384 M² constructible avec un cos de 0.4

 

( tu as assez de chiffres ? )

 

 

du coup je réfléchis déjà à construire dessus si ça venait à ne plus se louer, une petite maison avec petit jardin.

 

Mais je n'en suis pas là.

 

 

 

Et commissaire lafesse, désolé ce sont des chiffres vu sur des annonces du net. Alors arrête de chialer parce que tu te sens persécuté en tant que malheureux parisien.

 

Et tu m'excuses mais déjà ton exemple du garage loué 120 € le mois, bah oui c'est de la pure folie. Enfin si tu trouves que c'est un prix normal pour 4 parpaing et une tôle ondulée ...

 

 

Alors, on se sent comment, plus légé ?

[Invité §for455on]

 

Alors, on se sent comment, plus légé ?

 

 

 

ah bah c'est sur je vais me sentir plus pauvre

 

maintenant je pense que je fais bien d'investir si jeune car avec ce qui nous attend, la retraite risque d'être mince !

 

Prochain rdv 2013, achat d'un appart comme résidence princpale que je compte aussi garder pour mettre en location après.

 

Mais pas sur que je puisse garder les garages à l'achat suivant avec madame, parce que je n'aurais probablement pas d'apport à ce moment là

 

enfin ça j'ai encore le temps de voir

[euhhh]

Donc pour résumer, 37.000€ investis (sont compris les frais de notaire + frais d'agence) pour un rendement annuel de 3.600€ (300*12).

 

Ce qui nous donne un rendement locatif brut de : 3.600/37.000 * 100 = 9,73 %

 

 

 

 

[hyene]

Donc pour résumer, 37.000€ investis (sont compris les frais de notaire + frais d'agence) pour un rendement annuel de 3.600€ (300*12).

 

Ce qui nous donne un rendement locatif brut de : 3.600/37.000 * 100 = 9,73 %

 

 

 

 

 

Comme tu le dis c'est brut, car il faut au moins rajouter les impots...et si t'es déjà dans la dernière tranche...

Plus les assurances et compagnie...

Ca reste intéressant, mais c'est pas non plus la ruée vers l'or, loin de là!

[Invité §aac033Sl]

Ce genre d'investissement peut être intéressant pour faire de la defisc'... Mais en as-tu besoin?!

 

A part ça, en terme de rendement, un garage peut être intéressant en constitution de capital, mais avec plusieurs garages il faut prévoir du boulot pour mettre en location...

 

Maintenant je préfère largement faire ça que mettre mes billes en bourse.

 

Donc comme premier investissement, c'est déjà pas mal!

[euhhh]

 

Comme tu le dis c'est brut, car il faut au moins rajouter les impots...et si t'es déjà dans la dernière tranche...

Plus les assurances et compagnie...

Ca reste intéressant, mais c'est pas non plus la ruée vers l'or, loin de là!

 

Certes, mais ça parrait relativement intéressant comme placement.

 

Ce genre d'investissement peut être intéressant pour faire de la defisc'... Mais en as-tu besoin?!

 

A part ça, en terme de rendement, un garage peut être intéressant en constitution de capital, mais avec plusieurs garages il faut prévoir du boulot pour mettre en location...

 

Je crois qu'il a dit au tout début qu'il passait par un agence immo qui s'occupe de tout.

[Invité §Yo1401XV]

Il me semble qu'on peut déduire les intérêts d'emprunt, l'assurance et le taxe foncière des revenus fonciers imposables, non ? D'autres chiffres Forza pour qu'on puisse voir le véritable rendement (je pense qu'on est au-dessus de 10% du coup) ?

[Invité §mar733Fl]

Ce genre d'investissement peut être intéressant pour faire de la defisc'... Mais en as-tu besoin?!

 

A part ça, en terme de rendement, un garage peut être intéressant en constitution de capital, mais avec plusieurs garages il faut prévoir du boulot pour mettre en location...

 

Maintenant je préfère largement faire ça que mettre mes billes en bourse.

 

Donc comme premier investissement, c'est déjà pas mal!

 

En quoi on peut faire de la defisc sur de l'achat de garage en investissement locatif?

[Invité §for455on]

dès que ça parle de sous je vois que ça plait

 

d'autres chiffres ? Taxe foncière = 2 mois de locations.

 

9,5 % de rendement oui .... mais de rendement brut.

 

Pour infos rendement net, tout compris (coût du crédit, assurance, impôts ... etc ) = 5%

 

Puisque c'est l'info qui vous interessent.

 

Donc au final un rendement équivalent à de l'immo "classique" ( studios ... etc )

 

Ce qui m'a décidé à faire ça c'est le fait qu'ils étaient tous loués, que les garages sont en très très bon état, et surtout que le terrain constructible permettra de retourner ma vbeste quand ça ne marchera plus.

 

 

¨Pour répondre à certains quant à l'intérêt de la location de garage, pourquoi vaut-il mieux 10 garages à 10 000 chaque, qu'un appart à 100 000 (loyer total équivalent)

 

Parce que si l'appart n'est pas loué, rendement =0

 

Alors qu'avoir 10 garages vides, c'est que vraiment vous avez mal choisis vos garages.

 

Oui c'est plus de travail. Dans mon cas il y a une liste d'attente pour louer les garages, les locataires, pour la moitié, habitent le village voisins !!!

 

Ils louent des garages comme grenier et non pas comme stockage de véhicule ! (et au final on s'en fou tant qu'ils payent le loyer ... )

[Invité §for455on]

 

Comme tu le dis c'est brut, car il faut au moins rajouter les impots...et si t'es déjà dans la dernière tranche...

Plus les assurances et compagnie...

Ca reste intéressant, mais c'est pas non plus la ruée vers l'or, loin de là!

 

 

 

tout à fait, et si c'était le cas tout le monde en achèterais !

 

Il me faudra 12 ans avant de commencer à revenir sur mon capital. Donc dans 12 ans j'aurais seulement remboursé l'argent depensé.

 

C'est sur que si vous voulez faire du fric à vitesse grand V, n'investissez pas dans l'immo ....

 

Maintenant il faut savoir diversifier. J'ai aussi investit en bourse, notamment alcatel. Pour ceux qui connaissent j'en ai acheté .... on va dire un certain nombre, à 2,42

 

je vous laisse regarder ce qu'elle a fait depuis un mois

 

 

mais maintenant j'ai plus envie de me tourner vers l'immo

[Invité §mar733Fl]

Même si le rendement est équivalent à celui de l'immo classique, moi, je vois ça comme un truc moins contraignant. Moins (voir pas) de normes à la con. Pas de risque d'impayé avec un mec invirable car c'est l'hiver et qu'il fait froid... Pas de chaudière qui tombe en panne, de dégâts des eaux, de peinture à refaire tous les 5 ans...

[Sergent R206]

Même si le rendement est équivalent à celui de l'immo classique, moi, je vois ça comme un truc moins contraignant. Moins (voir pas) de normes à la con. Pas de risque d'impayé avec un mec invirable car c'est l'hiver et qu'il fait froid... Pas de chaudière qui tombe en panne, de dégâts des eaux, de peinture à refaire tous les 5 ans...

 

on s'en fou

c'est deductible de tes impots

 

mais je suis d'accord, ca reste moins "chiant" à gérer

 

par contre l'appart/maison prendra plus de valeur dans le temps que les garages , enfin amha

[Invité §mar733Fl]

on s'en fou

c'est deductible de tes impots

 

mais je suis d'accord, ca reste moins "chiant" à gérer

 

par contre l'appart/maison prendra plus de valeur dans le temps que les garages , enfin amha

 

Pour celui qui compte revendre, je pense en effet que la plus-valu sur les garages doit être minime.

[Invité §for455on]

oui tout à fait, garage = emmerdes minimums

 

par contre ça se suit que vaguement la tendance de l'immo classique, mais pas dans les même proportions.

 

Maintenant c'est aussi (et surtout), pour ça que j'envisage de faire construire dessus après.

 

 

Je suis aussi manuel (anciennement dans les BTP ), donc je peux faire beaucoup moi même, ne serait-ce que terrassement, fondations, gros oeuvre.

 

Comme ça dans le pire des cas, une fois le terrain amorti par les garages, hop construction, quelques années de location histoire de rentrer dans les frais puis hop revente.

 

En ayant fait soit-même, la plus value a une revente est sympatique.

 

Surtout que je peux construire sur 150 m² au sol ....

 

 

[Invité]

C'est pas cher, c'est dans quel coin ?

Car par chez moi,bien qu'étant une petite ville, ça tourne à 15 000€ le box.

[Invité §for455on]

C'est pas cher, c'est dans quel coin ?

Car par chez moi,bien qu'étant une petite ville, ça tourne à 15 000€ le box.

 

 

non c'est clairement pas cher, surtout avec le bout de terre que ça me fait.

 

Sur le valenciennois.

 

15 000 ? on trouve facilement moins cher à lille