Copropriété, charges et Syndic: Je réponds à vos questions!!

[fufu el bandit]

Le compte bancaire séparé est obligatoire sauf si l'AG en décide autrement. Un compte commun est bien pour les petites copros (moins de 10 lots)

De toutes facons, si le syndic fait les comptes dans les règles de l'art, il ne peut pas détourner de sommes si c'est ce que tu crains.

 

 

Non non c'est pas ca. Ca, c'est assez dur si on vérifie bien les comptes.

 

Le truc, c'est qu'on est en train de virer notre syndic actuel, et je suis allé faire des devis chez d'autre sindic au nom de la copropriété, et a chaque fois, les gars ont bien insisté sur ce point Et chaque fois, leur système était le mieux... bien sur

 

Alors je voulais un avis objectif et non comme ceux que j'ai eu, histoire de savoir vraiment de quoi il en retourne.

 

[Invité §RET285zu]

 

Sur un T2 neuf en général quand on en commercialise on part sur 50/60 € mensuels dans ton cas de figure.

Epargne un peu donc...

 

Ok merci kala, c'est ce que je pense aussi.

[Invité §Kal582Gv]

Ok merci kala, c'est ce que je pense aussi.

 

 

You're welcome.

[Invité §tom568iV]

retifo, y'a t-il un ascenseur, une entreprise de nettoyage pour les communs, un portail auto etc??

[Invité §RET285zu]

retifo, y'a t-il un ascenseur, une entreprise de nettoyage pour les communs, un portail auto etc??

 

Bonjour, alors non pas d'ascenceur, il y a une entreprise de nettoyage (62.39 €), portail automatique (3.53 € de maintenance)

[Invité §flo456cp]

Tu oublies ici le caractère d'urgence.

 

 

 

C'est pourquoi avant de partir devant le TGI j'opterais pour un dernier RAR en mettant en demeure le syndic de faire les travaux sous quinzaine (il est obligé de les faire exécuter en cas d'urgence, même sans autorisation de l'AG), faute de quoi tu assigneras la copro ET le syndic.

Avec un peu de chance il prendra la question un peu plus au sérieux s'il se sent visé...

 

 

Sur le fond, cette histoire de jouissance accordée par une AG de 1980, il y a peut être moyen de faire pression sur le copropriétaire récalcitrant. Vu ce que tu as dit il jouit de la terrasse sans payer de charges pour cette jouissance, pas très normal... Il faudrait régulariser cette situation ou sinon plus de terrasse.

[Invité §flo456cp]

 

Les notaires ont une image qui est quand même respectée.

 

 

De moins en moins.

 

En même temps ils ne peuvent s'en prendre qu'à eux : en cherchant une hyper rentabilité, la qualité du service s'en ressent est ce n'est pas normal pour le client.

 

Quand je fais des estimations, les gens vont voir leur notaire parfois pour confirmer, et la ou je rigole c'est quand le notaire en question m'appelle pour que je lui fasse l'esti...

 

[Invité §tom568iV]

 

 

C'est pourquoi avant de partir devant le TGI j'opterais pour un dernier RAR en mettant en demeure le syndic de faire les travaux sous quinzaine (il est obligé de les faire exécuter en cas d'urgence, même sans autorisation de l'AG), faute de quoi tu assigneras la copro ET le syndic.

Avec un peu de chance il prendra la question un peu plus au sérieux s'il se sent visé...

 

 

 

Sur le fond, cette histoire de jouissance accordée par une AG de 1980, il y a peut être moyen de faire pression sur le copropriétaire récalcitrant. Vu ce que tu as dit il jouit de la terrasse sans payer de charges pour cette jouissance, pas très normal... Il faudrait régulariser cette situation ou sinon plus de terrasse.

 

 

 

+1, cette situation va porté à confusion dès lors ou une intervention sur la terrasse deviendrait nécessaire...

[Invité §naj182kQ]

 

 

C'est pourquoi avant de partir devant le TGI j'opterais pour un dernier RAR en mettant en demeure le syndic de faire les travaux sous quinzaine (il est obligé de les faire exécuter en cas d'urgence, même sans autorisation de l'AG), faute de quoi tu assigneras la copro ET le syndic.

Avec un peu de chance il prendra la question un peu plus au sérieux s'il se sent visé...

 

Pourquoi pas mais là c'est le syndic lui même qui me conseille de passer direct à l'étape TGI

Sur le fond, cette histoire de jouissance accordée par une AG de 1980, il y a peut être moyen de faire pression sur le copropriétaire récalcitrant. Vu ce que tu as dit il jouit de la terrasse sans payer de charges pour cette jouissance, pas très normal... Il faudrait régulariser cette situation ou sinon plus de terrasse.

 

Ce fait 5 ans que ca dure et je suis pas sur qu'on puisse mettre dans la balance le retrait de la jouissance.. il doit falloir une unanimité impossible à réunir, non? (et puis j'ia pas envie d'attendre une nouvelle AG... j'ai prévenu lors de la dernière que je considérais que 5 ans ca suffisait pour être gentil et conciliant).

 

 

[Invité §flo456cp]

Pourquoi pas mais là c'est le syndic lui même qui me conseille de passer direct à l'étape TGI

 

 

Laisse moi deviner, il t'a dit d'assigner qui? La copro ou le syndic...

Mais je comprends sa position : plutôt que de se mettre certains copropriétaires à dos en faisant d'office les travaux en raison du caractère d'urgence, il préfère que tu assignes la copropriété sans être inquiété (en plus ça lui fera des honoraires, mais ça c'est normal ).

 

 

Ce fait 5 ans que ca dure et je suis pas sur qu'on puisse mettre dans la balance le retrait de la jouissance.. il doit falloir une unanimité impossible à réunir, non? (et puis j'ia pas envie d'attendre une nouvelle AG... j'ai prévenu lors de la dernière que je considérais que 5 ans ca suffisait pour être gentil et conciliant).

 

 

 

Ce problème est indépendant de l'exécution de travaux, mais il faudra bien savoir qui va en supporter le coût in fine.

Perso la gars qui jouit d'une terrasse sans payer de charges depuis bientôt 30 ans et qui ne veut pas respecter l'engagement pris à l'époque, soit il paye, soit il n'a plus de terrasse.

Là encore il était du devoir du syndic de faire le nécessaire auprès d'un notaire pour officialiser la décision de l'AG...

 

Edit : s'il veut conserver la jouissance il faut modifier l'état descriptif de division de l'immeuble pour que cette jouissance soit prise en compte dans l'attribution des tantièmes. S'il n'est pas d'accord je ne vois pas pourquoi il faudrait l'unanimité pour lui retirer car à l'heure actuelle le fait qu'il ne paye pas de charge viole le principe de répartition des charges qui est d'ordre public.

[Invité §naj182kQ]

 

Laisse moi deviner, il t'a dit d'assigner qui? La copro ou le syndic...

Mais je comprends sa position : plutôt que de se mettre certains copropriétaires à dos en faisant d'office les travaux en raison du caractère d'urgence, il préfère que tu assignes la copropriété sans être inquiété (en plus ça lui fera des honoraires, mais ça c'est normal ).

 

 

 

 

 

Ce problème est indépendant de l'exécution de travaux, mais il faudra bien savoir qui va en supporter le coût in fine.

Perso la gars qui jouit d'une terrasse sans payer de charges depuis bientôt 30 ans et qui ne veut pas respecter l'engagement pris à l'époque, soit il paye, soit il n'a plus de terrasse.

Là encore il était du devoir du syndic de faire le nécessaire auprès d'un notaire pour officialiser la décision de l'AG...

 

Certe mais va courrir après un syndic qui n'existe plu ssur un truc fait en 1980...

C'est n'importe quoi en général les réglements de copropriété plus l'empilement des décisions d'AG.

 

[Invité §flo456cp]

Certe mais va courrir après un syndic qui n'existe plu ssur un truc fait en 1980...

C'est n'importe quoi en général les réglements de copropriété plus l'empilement des décisions d'AG.

 

 

 

Voir mon édit au-dessus.

 

A titre personnel je suis toujours prêt à trouver des arrangements à l'amiable, même si ce n'est pas exactement de ce le droit prévoit. Mais à partir du moment où j'ai en face quelqu'un qui n'y met pas du sien il faut lui rappeler qu'il a peut être plus à perdre qu'à y gagner.

 

Tu trouves normal que ton voisin jouisse de la terrasse gratuitement sans payer le moindre travaux (ou alors tu n'as pas tout dit)? :???: C'est un peu facile.

[Invité §naj182kQ]

 

 

Voir mon édit au-dessus.

 

A titre personnel je suis toujours prêt à trouver des arrangements à l'amiable, même si ce n'est pas exactement de ce le droit prévoit. Mais à partir du moment où j'ai en face quelqu'un qui n'y met pas du sien il faut lui rappeler qu'il a peut être plus à perdre qu'à y gagner.

 

Tu trouves normal que ton voisin jouisse de la terrasse gratuitement sans payer le moindre travaux (ou alors tu n'as pas tout dit)? :???: C'est un peu facile.

 

Ben c'est pas normal...

Pour moi à l'époque ou la copropriété l'a autorisé à transformer à ses frais un toit en terrasse, elle lui a donné jouissance de cette terrasse et plutot qu'affecter des tantième à cette jouissance, elle a assorti la jouissance d'une nécessité d'entretenir au futur la terrasse.

C'était surement une connerie de faire ainsi mais c'est fait et je pense pas qu'on puisse revenir sur la jouissance accordée par contre oui on peut obliger à payer pour les travaux...

Simplement parce que j'ai pas encore envie d'attendre, je force les travaux et ensuite la copropriété sera un peu plus motivée pour réclamer la somme au copropriétaire qui profite de la terrasse sans payer.

 

En gros c'est simple: faut-il l'unanimité pour retirer au copropriétaire une jouissance accordée à son lot.. si oui, le seul truc qu'on peut exiger de lui c'est de payer... (et quelque part même s'il est d'accord pour perdre la jouissance ou qu'il faut pas unanimité, ca couterait plus cher à la copropriété de prendre à son compte les travaux plutot que d'exiger que le copropriétaire paye ce qu'il doit... donc je doute qu'on obtienne une majorité sur ce sujet).

 

[Invité §flo456cp]

Ben c'est pas normal...

Pour moi à l'époque ou la copropriété l'a autorisé à transformer à ses frais un toit en terrasse, elle lui a donné jouissance de cette terrasse et plutot qu'affecter des tantième à cette jouissance, elle a assorti la jouissance d'une nécessité d'entretenir au futur la terrasse.

C'était surement une connerie de faire ainsi mais c'est fait et je pense pas qu'on puisse revenir sur la jouissance accordée par contre oui on peut obliger à payer pour les travaux...

Simplement parce que j'ai pas encore envie d'attendre, je force les travaux et ensuite la copropriété sera un peu plus motivée pour réclamer la somme au copropriétaire qui profite de la terrasse sans payer.

 

En gros c'est simple: faut-il l'unanimité pour retirer au copropriétaire une jouissance accordée à son lot.. si oui, le seul truc qu'on peut exiger de lui c'est de payer... (et quelque part même s'il est d'accord pour perdre la jouissance ou qu'il faut pas unanimité, ca couterait plus cher à la copropriété de prendre à son compte les travaux plutot que d'exiger que le copropriétaire paye ce qu'il doit... donc je doute qu'on obtienne une majorité sur ce sujet).

 

 

Je suis 100% d'accord avec toi depuis le début sur ce qui est en gras.

 

Pour le reste, et ce sera la seconde étape, il est difficile de répondre précisément sans le texte exact de la résolution (et d'ailleurs même avec :ange). Mais pour répondre de manière générale, à partir du moment où le copropriétaire ne respecte pas ses obligations je pense que l'AG peut lui supprimer sa jouissance sans l'unanimité (mais en justifiant sa décision).

Après, reste à savoir ce que souhaite la copro et ce qui est le plus intéressant pour elle : forcer la prise en charge du coût des travaux (avec un procès le cas échéant, avec les coûts et les délais que ça implique), ou décider en AG de lui supprimer la jouissance (ce qui peut le motiver à payer s'il tient vraiment à sa terrasse, car bien souvent on s'y retrouve sur la valeur de l'appartement).

[Invité §tom568iV]

A mon avis, la décision de 1980 établissait que la terrasse de venait partie commune à usage privatif... En l'état, la terrasse, qui fait partie du gros oeuvre, reste bel est bien partie commune dont la copropriété toute entière doit en assurer les réparations... L'entretien "courant" étant à la charge de celui qui en a la jouissance.

 

[Invité §naj182kQ]

 

Je suis 100% d'accord avec toi depuis le début sur ce qui est en gras.

 

Pour le reste, et ce sera la seconde étape, il est difficile de répondre précisément sans le texte exact de la résolution (et d'ailleurs même avec :ange). Mais pour répondre de manière générale, à partir du moment où le copropriétaire ne respecte pas ses obligations je pense que l'AG peut lui supprimer sa jouissance sans l'unanimité (mais en justifiant sa décision).

Après, reste à savoir ce que souhaite la copro et ce qui est le plus intéressant pour elle : forcer la prise en charge du coût des travaux (avec un procès le cas échéant, avec les coûts et les délais que ça implique), ou décider en AG de lui supprimer la jouissance (ce qui peut le motiver à payer s'il tient vraiment à sa terrasse, car bien souvent on s'y retrouve sur la valeur de l'appartement).

 

C'est que du bonheur les copropriétés...

De toute façon je n'ai qu'un millième dans le batiment dont la terrasse dépend... donc une fois que j'aurais fait faire les travaux.. je suivrai les AG houleuses le sourire aux lèvres...

[Invité §naj182kQ]

A mon avis, la décision de 1980 établissait que la terrasse de venait partie commune à usage privatif... En l'état, la terrasse, qui fait partie du gros oeuvre, reste bel est bien partie commune dont la copropriété toute entière doit en assurer les réparations... L'entretien "courant" étant à la charge de celui qui en a la jouissance.

 

La bafouille de l'AG dont j'ai pas le texte exact stipulait que les travaux qui transformaient un toit en terrasse était à la charge du copropriétaire quei devait également prendre les assurances adéquates pour les travaux et qui devait prendre à son compte tous les frais futurs afférents à la terrasse. (mais c'était dit en moins de mots et y'a surement de quoi laisser des avocats s'amuser sur la question)

[Invité §flo456cp]

C'est que du bonheur les copropriétés...

 

 

 

 

De toute façon je n'ai qu'un millième dans le batiment dont la terrasse dépend... donc une fois que j'aurais fait faire les travaux.. je suivrai les AG houleuses le sourire aux lèvres...

 

Comment ça tu n'as qu'1/1000ème?!? C'est pas un appart que tu as mais une cage à poule.

[Invité §naj182kQ]

 

 

 

De toute façon je n'ai qu'un millième dans le batiment dont la terrasse dépend... donc une fois que j'aurais fait faire les travaux.. je suivrai les AG houleuses le sourire aux lèvres...

 

Comment ça tu n'as qu'1/1000ème?!? C'est pas un appart que tu as mais une cage à poule.

 

Y'a plusieurs batiements... et dans celui dont la terrasse dépend j'ai ma cave.

Dans l'immeuble dont mon appart dépend j'ai dans les 250 millièmes je crois.

 

 

[Invité §tom568iV]

 

La bafouille de l'AG dont j'ai pas le texte exact stipulait que les travaux qui transformaient un toit en terrasse était à la charge du copropriétaire quei devait également prendre les assurances adéquates pour les travaux et qui devait prendre à son compte tous les frais futurs afférents à la terrasse. (mais c'était dit en moins de mots et y'a surement de quoi laisser des avocats s'amuser sur la question)

 

 

 

Il doivent parlés de l'aménagement de la toiture en terrasse qui est aux frais du copropriétaire concerné, et c'est normale, avec assurance dommages ouvrage...

Quand tu parles de frais, pour moi, ca reste de l'entretien courant. Comme je l'ai dit précédemment, une étanchéité sur un batiment moyen coute 35000 euros... qui peut financer ca tout seul?? A ce prix je revend l'appartement...

[Invité §flo456cp]

A mon avis, la décision de 1980 établissait que la terrasse de venait partie commune à usage privatif... En l'état, la terrasse, qui fait partie du gros oeuvre, reste bel est bien partie commune dont la copropriété toute entière doit en assurer les réparations... L'entretien "courant" étant à la charge de celui qui en a la jouissance.

 

 

Il est clair qu'à 99% seul un droit de jouissance privative a été accordé.

Quant à la conclusion que tu en tires, si la copro est bien responsable des travaux à faire, pour la charge de ces travaux ça peut se discuter en fonction de la rédaction de la résolution.

[Invité §flo456cp]

La bafouille de l'AG dont j'ai pas le texte exact stipulait que les travaux qui transformaient un toit en terrasse était à la charge du copropriétaire quei devait également prendre les assurances adéquates pour les travaux et qui devait prendre à son compte tous les frais futurs afférents à la terrasse. (mais c'était dit en moins de mots et y'a surement de quoi laisser des avocats s'amuser sur la question)

 

 

Je suis bien d'accord!

[Invité §tom568iV]

 

Y'a plusieurs batiements... et dans celui dont la terrasse dépend j'ai ma cave.

Dans l'immeuble dont mon appart dépend j'ai dans les 250 millièmes je crois.

 

 

 

 

Je ne comprend plus... Ton problème d'infiltrations est dans ta cave?? y'a t'il des infiltrations dans ton appartement??

[Invité §naj182kQ]

 

 

 

 

Il doivent parlés de l'aménagement de la toiture en terrasse qui est aux frais du copropriétaire concerné, et c'est normale, avec assurance dommages ouvrage...

Quand tu parles de frais, pour moi, ca reste de l'entretien courant. Comme je l'ai dit précédemment, une étanchéité sur un batiment moyen coute 35000 euros... qui peut financer ca tout seul?? A ce prix je revend l'appartement...

 

La terrasse en question est toute petiote.. li me semble qu'on a un devis d'étanchéité de 7000 € et is on veux réaménager une terrasse dessus, il faut ajouter encore un peu.

 

[Invité §flo456cp]

Y'a plusieurs batiements... et dans celui dont la terrasse dépend j'ai ma cave.

Dans l'immeuble dont mon appart dépend j'ai dans les 250 millièmes je crois.

 

 

 

A mais tu nous dis pas tout!!

 

Si c'est juste ta cave qui est moisie (au sens propre, ou plutôt sale, enfin j'me comprends ), le caractère d'urgence n'est pas forcément évident.

 

(Mais comment c'est foutu ton truc!!! Tu as ta cave au dernier étage avec vue mer? )

[Invité §naj182kQ]

 

 

 

 

Je ne comprend plus... Ton problème d'infiltrations est dans ta cave?? y'a t'il des infiltrations dans ton appartement??

 

J'ai une pièce qui jouxte l'immeuble auquel est rattachée la terrasse.. les infiltration se font sur la terasse, puis ressortent au milieu de mon mur..

 

[Invité §tom568iV]

 

 

Il est clair qu'à 99% seul un droit de jouissance privative a été accordé.

Quant à la conclusion que tu en tires, si la copro est bien responsable des travaux à faire, pour la charge de ces travaux ça peut se discuter en fonction de la rédaction de la résolution.

 

 

 

La décision ne peut aller à l'encontre de la loi de 1965, que tu dois connaitre je pense, qui laisse les travaux sur gros oeuvre (toiture, balcons, planchers, murs porteurs, etc...) à la charge exclusive de la copro... Vu le prix des interventions sur ces "aménagements", il est normale que toute la copro en supporte le cout. (quand je dit copro, ca peut être réduit à batiment... Si les clés de répartition le permettent.)

[Invité §naj182kQ]

 

A mais tu nous dis pas tout!!

 

Si c'est juste ta cave qui est moisie (au sens propre, ou plutôt sale, enfin j'me comprends ), le caractère d'urgence n'est pas forcément évident.

 

(Mais comment c'est foutu ton truc!!! Tu as ta cave au dernier étage avec vue mer? )

 

Arg...

Ma pièce est une veranda rattachée à l'immeuble B (le mien) cette veranda jouxte une pièce de l'immeuble A (pas le mien mais où j'ai une cave) au dessus de laquelle se trouve la terrasse.

Ce qui est fort c'est que j'ai des infiltrations chez mais mais la pièce située sous la terrasse n'a encore rien.

 

 

[Invité §tom568iV]

 

J'ai une pièce qui jouxte l'immeuble auquel est rattachée la terrasse.. les infiltration se font sur la terasse, puis ressortent au milieu de mon mur..

 

 

 

Tu as donc des charges "générales" et des charges "batiment"... A mon avis, les travaux seront répartis en charges générales, la terrasse étant plus ou moins commune à plusieurs batiments.

[Invité §naj182kQ]

 

 

 

 

La décision ne peut aller à l'encontre de la loi de 1965, que tu dois connaitre je pense, qui laisse les travaux sur gros oeuvre (toiture, balcons, planchers, murs porteurs, etc...) à la charge exclusive de la copro... Vu le prix des interventions sur ces "aménagements", il est normale que toute la copro en supporte le cout. (quand je dit copro, ca peut être réduit à batiment... Si les clés de répartition le permettent.)

 

C'est ainsi que j'avais fait voter les travaux à la dernière AG... après 30 minutes de plaidoirie... mais un conn.. à fait ajouter une réserve dans le cas où on trouverait un truc remontant à l'époque où la jouissance de la terrasse fut accordée et 10 jours plus tard... le syndic me téléphonait pour me prévenir qu'il pouvait plus déclencher les travaux.

 

[Invité §tom568iV]

 

Arg...

Ma pièce est une veranda rattachée à l'immeuble B (le mien) cette veranda jouxte une pièce de l'immeuble A (pas le mien mais où j'ai une cave) au dessus de laquelle se trouve la terrasse.

Ce qui est fort c'est que j'ai des infiltrations chez mais mais la pièce située sous la terrasse n'a encore rien.

 

 

 

 

C'est surement un problème d'étanchéité sur l'acrotère... et donc 7000 €, ca me parrait cher!!

[Invité §naj182kQ]

 

 

 

 

Tu as donc des charges "générales" et des charges "batiment"... A mon avis, les travaux seront répartis en charges générales, la terrasse étant plus ou moins commune à plusieurs batiments.

 

Non les choses sont apparemment (prenons des pincettes ) claires.. la terrasse fait partie du batiment A et n'a rien à voir avec le batiment B...

D'ailleurs les frais de sondage de la terrasse pour savoir si son étanchéité était problématique ont bien été affectées au seul bâtiment A.

 

[Invité §naj182kQ]

 

 

 

 

C'est surement un problème d'étanchéité sur l'acrotère... et donc 7000 €, ca me parrait cher!!

 

Connais pas?

[edit] un muret situé en bordure de toitures terrasses pour permettre le relevé d'étanchéité [/edit]

 

Y'a eu des sondages réalisés pour conclure qu'il fallait refaire toute l'étanchéisté (ce qui coute 7000 €)

[Invité §tom568iV]

 

C'est ainsi que j'avais fait voter les travaux à la dernière AG... après 30 minutes de plaidoirie... mais un conn.. à fait ajouter une réserve dans le cas où on trouverait un truc remontant à l'époque où la jouissance de la terrasse fut accordée et 10 jours plus tard... le syndic me téléphonait pour me prévenir qu'il pouvait plus déclencher les travaux.

 

 

 

Le syndic ne fait pas son boulot... Ta plaidoirie est pleinement justifiée!! Je pense que le syndic est un peut dépasser par les évènement et espère que le problème va se "tasser"... A noter que la décision d'AG doit être contesté par recommandé et si la contestation est justifiée, il y'a forcément un écrit tu tribunal...

[Invité §flo456cp]

J'ai une pièce qui jouxte l'immeuble auquel est rattachée la terrasse.. les infiltration se font sur la terasse, puis ressortent au milieu de mon mur..

 

 

C'est la merde ton truc.

 

 

Photo?