Topic sur la gestion de l'épargne

[lex-is]

il y a 15 minutes, Summer88 a dit :

 

Y a un super rendement sur les Tdi, ça marche fort 😮 

 

Après je sais que l'investissement à risque c'est pas pour moi. J'ai eu un PEE par le passé, je regardais 3 fois par jour le cours de l'action... Du coup je me satisfait de mon PEL, encore 6 ans à en profiter. Après je sais pas ce que je ferai.

Tu as les SCPI si tu veux (immobilier) via AV (plus liquide qu'en direct). Rendement environ 4-6%/an.

SRRI : 3/7 (niveau de risque)

 

Un ETF World est à 6/7 et un fond € à 1/7.

 

Tu peux peut-être déjà ouvrir une AV en ligne pour prendre date. Exemple :

- Si full fond € : assurance vie boursorama

- Si fond € et SCPI : Linxea spirit ou mesplacements darjeeling

 

Il en existe d'autres of course.

il y a 14 minutes, chylvain a dit :

 

Mon livret A correspond au livret bleu du Crédit Mutuel, j'ai déjà atteint le plafond et le surplus va automatiquement dans leur livret orange à 0,10 %.

 

Pas de PEL d'ouvert en effet, autant mettre l'excédant du livret orange dans le PEL ?

 

C'est quoi le principe de l'assurance vie en full fond € pour les néophytes ?

 

Le fond € est un fond à capital garanti et avec sécurisation des intérêts préalablement acquis. Les fonds € sont investis essentiellement dans les fonds obligataires.

 

Un fond € d'une assurance vie A peut offrir un rendement inférieur à un fond € d'une assurance vie B.

 

Aussi, certains contrats ne permettent un versement que jusqu'à un certain % sur le fond €. Cela oblige à faire un rachat partiel des UC et de reverser ensuite pour s'approcher du 100% fond €.

 

Le PEL nouvelle formule ne propose qu'1 % de taux d'intérêt et l'argent est bloqué. Je ne trouve pas cela optimal comme placement.

 

[samu89]

Le 25/08/2021 à 09:15, thib25 a dit :

Je viens enfin de lire le topic.

J'ai rien compris .

 

Ca me rassure moi non plus.
J'ai appris un truc : le livret A a un plafond J'étais persuadé que non ! D'ici un mois ou 2 je l'aurai atteint et mon LDD est au taquet aussi.
J'ai compris qu'il fallait acheter pour vendre des trucs, mais j'ai pas envie de perdre du temps pour ça. Les autres livrets sont imposables.
Ca va être compliqué. Il me faudrait un livret où je fous de l'argent dedans et je ne m'occupe pas de vendre ou acheter en fonction des cours.

Faut que je lise la suite des fois qu'il y ait une solution pour moi.

[pierregdlj]

il y a 13 minutes, samu89 a dit :

 

Ca me rassure moi non plus.
J'ai appris un truc : le livret A a un plafond J'étais persuadé que non ! D'ici un mois ou 2 je l'aurai atteint et mon LDD est au taquet aussi.
J'ai compris qu'il fallait acheter pour vendre des trucs, mais j'ai pas envie de perdre du temps pour ça. Les autres livrets sont imposables.
Ça va être compliqué. Il me faudrait un livret où je fous de l'argent dedans et je ne m'occupe pas de vendre ou acheter en fonction des cours.

Faut que je lise la suite des fois qu'il y ait une solution pour moi.

Je te propose 2 solutions :

 

La mienne : tu m'achètes 2 bagnoles et ton problème est résolu provisoirement.

 

Celle de @lex-is: tu fous tout ça sur une AV, SCPI ou ETF World, et tu attends.

[olivier3000]

Bonjour, si le plafond des livrets réglementés est atteint, il y a les livrets fiscalisés ou super livret. Certains organismes augmentent de temps en temps le taux sur une courte période et le plafond des versements est supérieur aux livrets réglementés. L'inconvénient, c'est le calcul de l'imposition entre prélèvement libératoire ou imposition revenus.

[lex-is]

Mouais, acheter deux voitures après il va avoir des frais (assurance, essence).

 

Un virement me parait plus simple (5 minutes) :

Bénéficiaire : lex-is

IBAN FR76 5680 5605 4500 3650 458

BIC : westernunionsecure

 

[lex-is]

à l’instant, olivier3000 a dit :

Bonjour, si le plafond des livrets réglementés est atteint, il y a les livrets fiscalisés ou super livret. Certains organismes augmentent de temps en temps le taux sur une courte période et le plafond des versements est supérieur aux livrets réglementés. L'inconvénient, c'est le calcul de l'imposition entre prélèvement libératoire ou imposition revenus.

Tout à fait !  

il y a 28 minutes, samu89 a dit :

 

Ca me rassure moi non plus.
J'ai appris un truc : le livret A a un plafond J'étais persuadé que non ! D'ici un mois ou 2 je l'aurai atteint et mon LDD est au taquet aussi.
J'ai compris qu'il fallait acheter pour vendre des trucs, mais j'ai pas envie de perdre du temps pour ça. Les autres livrets sont imposables.
Ca va être compliqué. Il me faudrait un livret où je fous de l'argent dedans et je ne m'occupe pas de vendre ou acheter en fonction des cours.

Faut que je lise la suite des fois qu'il y ait une solution pour moi.

 

Tu peux ouvrir une assurance vie Boursorama : full fond € mais rendement faible (0,80% brut)

Sinon une assurance vie type linxea avenir : fond € à 2% brut et le reste en unité de compte (UC) type ETF ou titres vifs.

Si tu ne veux pas acheter/revendre toutes les 5 minutes, tu achètes un ETF WORLD tous les mois pour un même montant et basta. Avec une vision long terme, tu ne devrais pas avoir de perte en capital et tu auras toujours une bonne partie en sécurisé pour palier à un besoin de trésorerie.

[pierregdlj]

il y a 38 minutes, lex-is a dit :

Mouais, acheter deux voitures après il va avoir des frais (assurance, essence).

 

Un virement me parait plus simple (5 minutes) :

Bénéficiaire : lex-is

IBAN FR76 5680 5605 4500 3650 458

BIC : westernunionsecure

 

[lex-is]

Pour simplifier la lecture, un tableau des placements offrant un capital garanti :

Modifié 30 août 2021 par lex-is

[samu89]

Il y a 3 heures, pierregdlj a dit :

Je te propose 2 solutions :

 

La mienne : tu m'achètes 2 bagnoles et ton problème est résolu provisoirement.

 

Celle de @lex-is: tu fous tout ça sur une AV, SCPI ou ETF World, et tu attends.

 

Il y a 2 heures, lex-is a dit :

Mouais, acheter deux voitures après il va avoir des frais (assurance, essence).

 

Un virement me parait plus simple (5 minutes) :

Bénéficiaire : lex-is

IBAN FR76 5680 5605 4500 3650 458

BIC : westernunionsecure

 

 

Après avoir réfléchi, comme on a des travaux à faire dans la maison, plutôt que d'économiser, je vais faire (faire) les travaux. Et ma femme passe à un 75%. Du coup je mettrai plus d'argent sur le compte commun qu'elle. Ah, et accessoirement, faut que j'amène ma GSA chez un mécano pour quelques travaux. Ca aussi ça va couter une couille

 

Investir dans le locatif c'est un bon plan ?

[olivier3000]

Il manque pour ceux qui ont des enfants le Livret jeune. Livret réglementé pour les 12 à 25 ans avec un taux variable selon les banques, taux plancher 0,75 % et plafonné à 1600 euros.

[lex-is]

Bien vu. Je l'ai oublié. Je l'ajoute d'ici peu !  

 

@samu89 Concernant l'investissement immobilier, tout dépend :

• Attention à la fiscalité si ton TMI est déjà élevé
• Risque de défaillance du locataire
• Baisse rendement si tu passes par une agence immo pour la location

 

Il faut donc regarder la rentabilité par rapport au loyer annuel possible et le prix d'acquisition final (travaux et frais notaire compris).

Si < 5% : on considère l'investissement peu rentable

Si > 7% : ça commence à être un bon plan

 

Bien entendu, ça dépend de la perception de chacun et de la région où tu habites. Prix immobilier élevé ne veut pas dire loyer élevé et donc bonne rentabilité.

 

Le régime LMNP (Loueur meublé non professionnel) est très intéressant car il permet d'amortir comptablement le bien et génère donc des charges "fictives" qui viennent s'imputer sur tes loyers encaissés. On se retrouve donc généralement en déficit ou proche de zéro : imposition nulle.

 Il faut néanmoins un expert-comptable qui va te faire la liasse fiscale et le fait de louer en meublé génère le paiement d'une CFE chaque année.

 

J'ai vulgarisé au max le régime LMNP.

 

On peut aussi investir en immobilier via des SCPI et crédit pour bénéficier de l'effet de levier.

La rentabilité brute avant fiscalité est entre 4 et 6% selon la SCPI.

L'immobilier sera accès professionnel (bureau, entrepôt, locaux commerciaux).

Il existe un risque de perte en capital ainsi que d'illiquidité (Pas d'acheteurs pour racheter tes parts)

L'investissement en SCPI nécessite de maîtriser le fonctionnement de ces placements.

Modifié 30 août 2021 par lex-is

[kartmen4]

Il y a 11 heures, tobix79 a dit :

Intéressant ce topic, c'est pas que l'argent me passionne en soi, mais force est de constater que si on veut s'éclater un peu dans la vie, c'est quand même plus facile quand on en a... 

 

Perso je n'ai plus trop de pistes pour faire progresser mon épargne, je suis preneur de conseils :

- prêt immo RP + prêt immo locatif en cours, plus de capacité d'emprunt pour le moment

- 70-75% sur un vieux PEL à 2.5%, qui aura 10 ans en 2024

- 25% de mon épargne sur livrets (pas au plafond, juste de quoi couvrir 3-4 mois de dépenses courantes)

- moins de 5% sur un PEA récemment ouvert, pour tester

 

Pas de projet "obligatoire" dans le viseur, j'ai déjà une RP, un locatif, des caisses de collection... mais j'aimerais bien faire un 2e locatif pour préparer ma retraite (compliqué car je suis au taquet niveau endettement pour le moment, et mettre de l'apport est contre-productif !), et je rêve d'une 911 série F... si possible avant qu'on nous interdise tous les véhicules roulant aux énergies fossiles.

 

Les actions, pourquoi pas, mais je vais être assez regardant sur le type d'entreprise, je ne veux pas investir chez les plus gros contributeurs à la déliquescence de notre monde, même s'ils sont les plus rentables. Et surtout, je n'ai pas le temps de regarder 10x par jour les cours et de passer des ordres toutes les 5 minutes...

 

Ceci étant dit, si quelqu'un a des conseils pertinents, je suis preneur ^^

 

Salut, 

 

L'apport n'est absolument pas contre productif en immobilier. Au contraire ça te rapportera plus qu'un livret d'épargne, tu auras plus facilement ton financement et tu auras une plus grosse marge une fois ton crédit payé (ou tu rembourseras plus vite). 

A partir du 3 ou 4e bien ça devient de toute façon très compliqué d'investir sans apport (sauf petits bien ou très gros revenus). 

 

[kartmen4]

Il y a 6 heures, Summer88 a dit :

Ce topic de riches

 

Perso je ne fais pas de course à l'argent, alors j'ai quasiment tout placé sur des trucs sans risque: livret A, LDD et PEL (à 2.5%). J'ai une AV qui a 10 ans avec 60 balles dessus , mais c'est dans ma banque (donc frais d'entrée à 2.5%, lol). Et aussi un PEA qui a 10 ans avec 600 euros dessus (j'aurais dû mettre bien plus, je suis à +100%).

 

Du coup j'investis dans des V6 Tdi en parallèle, c'est plus fun.

 

Moi pareil j'ai rien sur les comptes. 

Dès que j'ai un peu j'investis en immo ou j'essaie d'acheter autre chose (en immo). Ou sinon dans l'entreprise

Mais aucun compte qui "dort" avec qques milliers d'euros (à part 2 3 cryptos). 

[lex-is]

Un schéma qui explique déjà les placements selon les horizons pour celui qui souhaite augmenter le rendement de son épargne.

 

@thib25 et @samu89 > est-ce déjà plus clair ? (j'ai aussi mis un tableau des livrets, voir message au dessus) 

[lex-is]

il y a 33 minutes, kartmen4 a dit :

 

Salut, 

 

L'apport n'est absolument pas contre productif en immobilier. Au contraire ça te rapportera plus qu'un livret d'épargne, tu auras plus facilement ton financement et tu auras une plus grosse marge une fois ton crédit payé (ou tu rembourseras plus vite). 

A partir du 3 ou 4e bien ça devient de toute façon très compliqué d'investir sans apport (sauf petits bien ou très gros revenus). 

 

Personnellement je ne partage pas ton point de vu.

Si le crédit passe sans apport, alors il faut financer à crédit le projet à 100% car les taux d'intérêts sont très bas actuellement.

 

Exemple : j'ai un projet immo à 200K et j'ai 45K€ d'épargne.

 

Cas 1 : j'emprunte 155k€ sur 20 ans à 1,05% (taux moyen 08.21) : Coût du crédit (hors assurance) :16912€. Je place 200€ par mois sur 20 ans à 4% (les 200€ sont la différence entre échéance prêt cas 1 et cas 2), au bout de 20 ans, j'ai gagné 24768€ d'intérêts.

Cas 2 : j'emprunte 200K sur 20 ans à 1,05% : coût du crédit (hors assurance) : 21822€ et je place 45000€ à 4%/an en moyenne sur 20 ans : gain en intérêts de 53600€.

 

 

Avoir mis ses 45 000€ en apport fait perdre dans cet exemple environ 23922€ sur 20 ans !

 

NB: J'ai pris 4% de rendement mais pour information l'indice MSCI World a eu en moyenne un rendement annuel de 9,6% entre 1970 et 2020.

Modifié 30 août 2021 par lex-is

[philX]

Comment se fait-il que personne ne parle de Bitcoins sur ce Topic ?

[lex-is]

Personnellement je ne maîtrise pas la cryptomonnaie donc je n'en parle pas.  

 

Par contre si un spécialiste veut nous partager ses connaissances ce serait cool. Je mettrai son message en page 1.

Modifié 31 août 2021 par lex-is

[tobix79]

Il y a 23 heures, lex-is a dit :

Bonjour @tobix79,

 

Merci pour ta contribution.

 

Pour ma part, vu ton profil (il manque juste l'âge, 32 ans  ? et si enfants) :

 

• Ouverture d'une ou de deux assurances vie (en ligne car moins de frais) pour prendre date (pour prévoir la fin de ton PEL).
• Je calculerai les virements mensuels à mettre en place sur le PEL pour atteindre le plafond à échéance : En effet le PEL à 2,5% offre le meilleur rendement des placements sûrs actuellement. 

Attention à ne pas atteindre la plafond avant l'échéance !!

Une fois les 10 ans atteint, le PEL génère encore des intérêts pour 5 ans !! C'est pour cela qu'il est intéressant de le blinder. Une fois les 5 ans passé, tu pourras verser le solde sur ton AV qui aura alors atteint les 8 ans ! (2029 - 2021) ! Selon ton aversion aux risques, tu pourras mettre une partie en titres vifs (actions) ou en ETF. Le reste en obligation ou fond  € si le rendement est toujours supérieur aux livrets.

=> Autre avantage de l'assurance vie, absence de droit de succession (voir les conditions). 

 

Pour une analyse plus poussée, il conviendrait de savoir la répartition immo vs financier pour éviter une trop grande exposition à l'immobilier. En France, on aime tradition placer dans la pierre mais c'est pourtant un placement qui peut être volatil (CF variation des prix dans les années 90 !).

 

Pour ton PEA, je te propose de regarder du côté des ETF WORLD (CW8 ou EWLD en fonction de ta capacité d'épargne). Tu fixes un montant tous les mois (par exemple 200€ pour commencer) et tu achètes X ETF chaque mois.

Ton PEA est ouvert depuis peu : cool mais chez qui ? Si les frais sont trop élevés, autant le clôturer tout de suite et l'ouvrir chez Bourse Direct ou Fortuneo  

 

Ceci n'est que mon avis et ne constitue pas un conseil de gestion.

 

Merci pour ton avis éclairé

 

L'âge est correct, et j'ai 1 enfant de 2 ans.

 

Je note l'idée de blinder le PEL, je ne me souvenais effectivement pas qu'il produisait encore des intérêts pendant 5 ans. Par contre je n'atteindrai jamais le plafond, l'effort d'épargne que ça représente est trop important vu mes charges incompressibles. Et je notre aussi l'ouverture d'une AV pour l'avenir.

 

Mais bon, tout ça ne va pas m'emmener bien loin, et la 911 type F est encore loin avec 2.07% nets/an !

 

En parallèle, les modestes actions achetées la semaine dernière (boite de biotech) ont déjà pris 16%... J'aurais dû y mettre 10 k€, j'aurais fait une bonne culbute. Mais pas prêt à perdre 10 k€ en cas de retournement !

 

Il y a 12 heures, kartmen4 a dit :

 

Salut, 

 

L'apport n'est absolument pas contre productif en immobilier. Au contraire ça te rapportera plus qu'un livret d'épargne, tu auras plus facilement ton financement et tu auras une plus grosse marge une fois ton crédit payé (ou tu rembourseras plus vite). 

A partir du 3 ou 4e bien ça devient de toute façon très compliqué d'investir sans apport (sauf petits bien ou très gros revenus). 

 

 

Je ne partage pas totalement ton point de vue : sur le plan purement financier, la réponse de @lex-is est parlante, et puis surtout, s vision perso : je vois l'immo comme un moyen de capitaliser une charge inévitable (loyer ou crédit, le choix est vite vu de nos jours et dans ma région), et pour le locatif, de me constituer un patrimoine avec l'argent des autres. Le but n'est donc pas de déplacer mon patrimoine, de produits d'épargne vers l'immo...mais de faire de la croissance "externe".

 

Et enfin, dernier détail, je n'ai de toutes façons pas assez d'épargne (à mon goût) pour en sacrifier une partie en apport, je veux garder un matelas confortable pour le jour où mes locataires ne paieront plus, le jour où j'aurai une merde sur ma maison (RP), où j'aurai besoin de me racheter une caisse potable car plus de voiture de fonction...etc.

 

Il y a 2 heures, philX a dit :

Comment se fait-il que personne ne parle de Bitcoins sur ce Topic ?

 

Ca parle cryptos, mais de manière cryptée

Modifié 31 août 2021 par tobix79

[nouk]

Hello,

 

Sujet intéressant, j'ai appris pas mal de chose.

 

Pour ma part, marié 2 gosses, la quarantaine en vue.

Situation confortable pour notre foyer (enfin pas au standard FA non plus hein )

On a pas mal d'accumulation à la banque (2 livrets A, PEL, une AV chacun )

J'ai aussi une AV au Luxembourg pour défiscaliser un peu.

 

Ma femme est une psycho, elle veut accumuler, de peur d'un pépin mais bon ...

Elle est libérale donc elle a peur qu'un jour il lui arrive un truc et donc plus de salaire.

 

Pour ma part, j'aime l'immobilier car prix attractif par chez nous et loyer qui peuvent augmenter assez rapidement (limitrophe Luxembourg). Par contre je prends que des petits biens qui coûtent pas trop cher et qui m’empêche pas de vivre si pas de loyer, et j'emprunte à 110% (bien + frais de notaire) vu les taux pratiqués en ce moment.

 

J'aimerais un peu jouer en bourse mais j'ai un peu la trouille (je suis pas adepte du casino) et je suis plutôt frileux, je me vois pas trop investir sur des trucs risqués.

 

En tout cas @lex-is bon sujet que je vais suivre

 

[tobix79]

Sur l'immo, je suis convaincu de la pertinence du truc (uniquement en locatif et financé à 100 voire 110%).

 

Par contre, je bute toujours sur le modèle ! Trouver un bien à cashflow positif est quasi impossible dans ma région, et quand bien même on arrive à un investissement équilibré (produits = charges), ça rentre dans le calcul du taux d'endettement à la noix, et passé 33% les banques disent non. Les magiciens de youtube ou facebook qui nous expliquent qu'ils ont 40 apparts à 35 ans, je demande à voir...

 

@nouk, par chez moi les prix au m² sont tellement excessifs sur les petites surfaces, que la rentabilité est meilleure à partir de 2-3 chambres... Mais le ticket d'entrée c'est 250 k€, hyper dur à rentabiliser, surtout qu'en locatif les banques ne prêtent que sur 20 ans !

[kartmen4]

Il y a 12 heures, lex-is a dit :

Personnellement je ne partage pas ton point de vu.

Si le crédit passe sans apport, alors il faut financer à crédit le projet à 100% car les taux d'intérêts sont très bas actuellement.

 

Exemple : j'ai un projet immo à 200K et j'ai 45K€ d'épargne.

 

Cas 1 : j'emprunte 155k€ sur 20 ans à 1,05% (taux moyen 08.21) : Coût du crédit (hors assurance) :16912€. Je place 200€ par mois sur 20 ans à 4% (les 200€ sont la différence entre échéance prêt cas 1 et cas 2), au bout de 20 ans, j'ai gagné 24768€ d'intérêts.

Cas 2 : j'emprunte 200K sur 20 ans à 1,05% : coût du crédit (hors assurance) : 21822€ et je place 45000€ à 4%/an en moyenne sur 20 ans : gain en intérêts de 53600€.

 

 

Avoir mis ses 45 000€ en apport fait perdre dans cet exemple environ 23922€ sur 20 ans !

 

NB: J'ai pris 4% de rendement mais pour information l'indice MSCI World a eu en moyenne un rendement annuel de 9,6% entre 1970 et 2020.

 

Oui ton raisonnement est totalement juste. Cependant imaginons qu'il investisse dans un bien à 7 ou 8% eh bien son argent rapportera toujours plus que ce qu'il a pu placer. 

Surtout que plus l'apport est important plus il pourra acheter gros. 

De surcroît ça permettra vraiment de se financer plus facilement puisque il l'a dit lui même il est au taquet niveau endettement. 

Il est "facile" de faire un ou deux projet sans apport mais à partir du 3e ça devient plus compliqué. 

[kartmen4]

il y a 50 minutes, tobix79 a dit :

 

Merci pour ton avis éclairé

 

L'âge est correct, et j'ai 1 enfant de 2 ans.

 

Je note l'idée de blinder le PEL, je ne me souvenais effectivement pas qu'il produisait encore des intérêts pendant 5 ans. Par contre je n'atteindrai jamais le plafond, l'effort d'épargne que ça représente est trop important vu mes charges incompressibles. Et je notre aussi l'ouverture d'une AV pour l'avenir.

 

Mais bon, tout ça ne va pas m'emmener bien loin, et la 911 type F est encore loin avec 2.07% nets/an !

 

En parallèle, les modestes actions achetées la semaine dernière (boite de biotech) ont déjà pris 16%... J'aurais dû y mettre 10 k€, j'aurais fait une bonne culbute. Mais pas prêt à perdre 10 k€ en cas de retournement !

 

 

Je ne partage pas totalement ton point de vue : sur le plan purement financier, la réponse de @lex-is est parlante, et puis surtout, s vision perso : je vois l'immo comme un moyen de capitaliser une charge inévitable (loyer ou crédit, le choix est vite vu de nos jours et dans ma région), et pour le locatif, de me constituer un patrimoine avec l'argent des autres. Le but n'est donc pas de déplacer mon patrimoine, de produits d'épargne vers l'immo...mais de faire de la croissance "externe".

 

Et enfin, dernier détail, je n'ai de toutes façons pas assez d'épargne (à mon goût) pour en sacrifier une partie en apport, je veux garder un matelas confortable pour le jour où mes locataires ne paieront plus, le jour où j'aurai une merde sur ma maison (RP), où j'aurai besoin de me racheter une caisse potable car plus de voiture de fonction...etc.

 

 

Ca parle cryptos, mais de manière cryptée

 

Un apport de 10Ke peut te permettre de débloquer un financement de 100 ke qui sans apport ne passerait pas par ex. 

Modifié 31 août 2021 par kartmen4

[nouk]

il y a 4 minutes, tobix79 a dit :

Sur l'immo, je suis convaincu de la pertinence du truc (uniquement en locatif et financé à 100 voire 110%).

 

Par contre, je bute toujours sur le modèle ! Trouver un bien à cashflow positif est quasi impossible dans ma région, et quand bien même on arrive à un investissement équilibré (produits = charges), ça rentre dans le calcul du taux d'endettement à la noix, et passé 33% les banques disent non. Les magiciens de youtube ou facebook qui nous expliquent qu'ils ont 40 apparts à 35 ans, je demande à voir...

 

@nouk, par chez moi les prix au m² sont tellement excessifs sur les petites surfaces, que la rentabilité est meilleure à partir de 2-3 chambres... Mais le ticket d'entrée c'est 250 k€, hyper dur à rentabiliser, surtout qu'en locatif les banques ne prêtent que sur 20 ans !

 

Alors oui certains coins de ma région est sûrement plus facile d'accès.

D'autres pas du tout (frontière Lux)

 

J'achète des biens entre 40 et 60k€, donc des crédits très faibles sur 20 ans (attention maintenant certaines banques ne prêtent plus que sur 18 voire 15 ans... et ne finance plus les FN)

Pour ces prix ça va être des studios dans les zones étudiantes ou des petits appartements. L’inconvénient est évidemment un turn-over fréquent.

 

Pour ma part je suis à la caisse d'épargne, loin d'être la banque la plus performante, mais le directeur nous connaît depuis longtemps et j'arrive à financer à 110% sur 20 ans, et même si les taux sont pas les meilleurs, c'est les locataires qui financent.

J'ai l'avantage d'avoir fait ma RP en autoconstruction, donc emprunt plus faible et bientôt fini de le payer (4 ans de mémoire)

 

Même si je suis pas en positif dans mes calculs, mais globalement je pense que l'investissement vaut le coup.

 

 

[kartmen4]

il y a 3 minutes, tobix79 a dit :

Sur l'immo, je suis convaincu de la pertinence du truc (uniquement en locatif et financé à 100 voire 110%).

 

Par contre, je bute toujours sur le modèle ! Trouver un bien à cashflow positif est quasi impossible dans ma région, et quand bien même on arrive à un investissement équilibré (produits = charges), ça rentre dans le calcul du taux d'endettement à la noix, et passé 33% les banques disent non. Les magiciens de youtube ou facebook qui nous expliquent qu'ils ont 40 apparts à 35 ans, je demande à voir...

 

@nouk, par chez moi les prix au m² sont tellement excessifs sur les petites surfaces, que la rentabilité est meilleure à partir de 2-3 chambres... Mais le ticket d'entrée c'est 250 k€, hyper dur à rentabiliser, surtout qu'en locatif les banques ne prêtent que sur 20 ans !

 

Alors déjà première chose. Je me répète mais si tu veux passer un certain cap tu seras obligé de mettre de l'apport sinon tu vas rester bloqué. 

Mes deux premiers biens (appart avec garage puis petit immeuble de 3 apparts) financement facile et sans apport. Là maintenant on vient de signer une maison, eh bien 8% d'apport car sinon ça ne passait pas. 

Aujourd'hui je travaille aussi sur un projet plutôt gros, que si je n'arrive pas à sortir je viserais un poil plus petit, mais là aussi apport indispensable. 

Bien sûr si tu veux acheter un appartement tout les 5 ans en financant 100k ça doit pouvoir se faire sans apport. 

N'oublie pas que une fois que tu as mis de l'apport tu augmentes ta marge et donc réduit ton taux d'endettement. 

Tu peux coupler ça à un report d'échéance et donc récupérer ton cash investis sur un an si vraiment tu n'as pas envie de mettre un seul sous!!! 

 

C'est tout à fait possible d'avoir 40 appartements à 35 ans surtout si on commence à 20 ans. 

Il faudra juste prendre un certain nombre de risque, mettre la main à la pâte, faire des opérations achat-revente. Tout dépend de ce que l'on est prêt à faire en fait. Je connais et frequentes des gens qui sont arrivés à de tels résultats et même plus. 

De surcroît 40 apparts ça ne veut pas dire grand chose. Tu peux avoir 40 studios dans la Creuse à 25K l'unité. Ce sera toujours moins que 10 apparts à Bordeaux à 250K. 

 

Autre point si tu veux plus de rentabilité eh bien il faudra t'éloigner de ta zone. Il faut faire des choix. Soit tu acceptes une renta plus faible soit tu acceptes d'aller plus loin. 

Naturellement il faut garder à l'esprit que plus c'est rentable plus c'est risqué généralement (je simplifie à l'extrême). Mais tu peux trouver un juste milieu. On trouve sans problème des bien à 10% brut dans des villes moyennes. 

[samu89]

Il y a 18 heures, lex-is a dit :

Tout à fait !  

 

Tu peux ouvrir une assurance vie Boursorama : full fond € mais rendement faible (0,80% brut)

Sinon une assurance vie type linxea avenir : fond € à 2% brut et le reste en unité de compte (UC) type ETF ou titres vifs.

Si tu ne veux pas acheter/revendre toutes les 5 minutes, tu achètes un ETF WORLD tous les mois pour un même montant et basta. Avec une vision long terme, tu ne devrais pas avoir de perte en capital et tu auras toujours une bonne partie en sécurisé pour palier à un besoin de trésorerie.

 

Ca relève presque de la science fiction pour moi tout ça ...
Une assurance vie est imposable uniquement si on retire de l'argent avant les 8 ans ? Si on la retire après on est imposé sur RIEN ?

Ca veut dire quoi rendement d'un certain pourcentage brut ?

 

Si je place de l'argent, je n'ai aps envie d 'en perdre. Du coup les SCPI ne sont pas faites pour moi visiblement (si c'est le cas tant mieux, j'ai quasi rien pigé à ce truc )

Pour les ETF j'ai compris que c'est un achat de plusieurs actions. Mais comment ça marche ? Il faut scruter souvent QUAND il faut acheter et revendre ? Ou on place de l'argent comme sur un livret A et on attend ? C'est imposable ?

Modifié 31 août 2021 par samu89

[Gibolin]

Le 28/08/2021 à 12:21, lex-is a dit :

Merci pour ton commentaire. J’ai du faire quelques recherches pour comprendre certaines mots. 
Pour le moment je pense que je vais laisser de côté car je pense ne pas avoir les compétences pour y placer plus que ce que j’ai. 
 

Je crois que @kartmen4 place aussi en crypto

 

Je viens de vendre 1200€ un NFT (je te laisse chercher  ) que j'ai eu pour 0€ en airdrop  

[lex-is]

Il y a 5 heures, tobix79 a dit :

. Et je notre aussi l'ouverture d'une AV pour l'avenir.

 

 

 

En parallèle, les modestes actions achetées la semaine dernière (boite de biotech) ont déjà pris 16%... J'aurais dû y mettre 10 k€, j'aurais fait une bonne culbute. Mais pas prêt à perdre 10 k€ en cas de retournement !

Oui, c'est le moment pour ouvrir une ou deux AV en ligne.

 

Pour la bourse, ne jamais avoir de regret et ne pas oublier que si ce n'est pas vendu, rien n'est perdu. Et pareil si c'est un gain  

Il y a 4 heures, kartmen4 a dit :

Il est "facile" de faire un ou deux projet sans apport mais à partir du 3e ça devient plus compliqué. 

Je suis d'accord avec toi mais si le projet passe sans apport alors il faut prendre la totalité en crédit. Grosso modo ça suppose de toujours emprunter le maximum possible.

 

Après il est vrai que des fois l'apport est nécessaire. Cela a été mon cas pour ma RP : j'ai du mettre un apport car le bien visé était au dessus de mes moyens sans apport.

J'ai cependant pris la durée maximale vu le faible taux.  

Il y a 5 heures, nouk a dit :

En tout cas @lex-is bon sujet que je vais suivre

Merci !

 

Concernant tes appartements, tu es sur quel régime ? (foncier, meublé, lmnp ?)

Il y a 3 heures, samu89 a dit :

 

Ca relève presque de la science fiction pour moi tout ça ...
Une assurance vie est imposable uniquement si on retire de l'argent avant les 8 ans ? Si on la retire après on est imposé sur RIEN ?

Ca veut dire quoi rendement d'un certain pourcentage brut ?

 

Si je place de l'argent, je n'ai aps envie d 'en perdre. Du coup les SCPI ne sont pas faites pour moi visiblement (si c'est le cas tant mieux, j'ai quasi rien pigé à ce truc )

Pour les ETF j'ai compris que c'est un achat de plusieurs actions. Mais comment ça marche ? Il faut scruter souvent QUAND il faut acheter et revendre ? Ou on place de l'argent comme sur un livret A et on attend ? C'est imposable ?

L'AV est imposable dans tous les cas du moment qu'il y a un retrait d'argent.

Il n'y a pas d'imposition si arbitrage : je vends X€ d'une action B pour acheter X€ d'une action A.

 

Avant 8 ans, taxation pleine : IR + PS ou 30% (si plus avantageux)

Après 8 ans, taxation partielle selon conditions indiquées en page 1. On va prendre un exemple "lambda".

 

Tu as une AV de plus de 8 ans avec 80 000€ dessus dont 36000€ de plus value (capital versé depuis 2018). Tu es en couple tu as donc un abattement de 9200€ pour l'IR ou PFL.

 

Tu retires 10K€. Le calcul % PV et % capital est le suivant : 10000-((44000*10000))/80000 soit 4500€ de PV et 5500€ de capital. Tu es sous le plafond donc tu n'as à payer que les PS sur les gains soit 4500*17,2% soit 774€.

Si cette AV avait moins de 8 ans, l'imposition aurait été de 30% soit 1500€.

 

Au lieu de retirer 10K, tu retires 30K. Le calcul % PV et % capital est 30000-((44000*30000))/80000 soit 13500€ de PV et 19500€ de capital. Tu es au dessus du seuil donc l'imposition est la suivante :

PS (= CSG/CRDS) = 13500*17,2% = 2322€

IR ou PFL = (13500-9200)*7,5% = 323€

Imposition totale : 2645€.

Si cette AV avait moins de 8 ans, l'imposition aurait été de 30% soit 4050€.

[nouk]

il y a 4 minutes, lex-is a dit :

Concernant tes appartements, tu es sur quel régime ? (foncier, meublé, lmnp ?)

 

Pour l'instant du foncier et LMNP.

Apparemment le meublé est plus intéressant...

 

Là j'aimerais acheter un petit immeuble...

Ou acheter des biens pour les vacances sur la côte.

[lex-is]

Il y a 4 heures, samu89 a dit :

Pour les ETF j'ai compris que c'est un achat de plusieurs actions. Mais comment ça marche ? Il faut scruter souvent QUAND il faut acheter et revendre ? Ou on place de l'argent comme sur un livret A et on attend ? C'est imposable ?

Les ETF c'est une gestion dite "lazy" ... ce qui veut dire tranquille.

On ne fait pas d'achat/revente opportuniste dans le but d'espérer des gains rapidement.

 

On achète un fond ETF qui est composé de X actions selon la thématique de l'ETF. Un ETF CAC40 va posséder les titres des 40 sociétés cotées en proportion de leur valeur respective dans l'indice CAC40.

Un ETF World (monde) va posséder environ 1600 titres de sociétés côtés sur les plus gros marchés mondiaux.

En un fond, tu as une diversification énorme car aussi bien sur le secteur que sur la situation géographique.

 

En achetant un ETF capitalisant, les dividendes des sociétés possédées sont réinvesties automatiquement dans ledit ETF : la magie des intérêts composés fonctionne !

 

A savoir : Le cours d'une action varie à la baisse le jour de la distribution de dividende. Ex: Titre A côte 10€ et une distribution de 0,50€ est fixée. Le jour de la distribution, l'actionnaire a un titre à 9,50€ dans son portefeuille et 0,50€ dans sa poche liquide de son CTO/PEA. Le cours va réaugmenter et s'il stagne on se retrouvera dans le même schéma en N+1. Il n'y a pas d'intérêt composé dans ce fonctionnement.

Dans l'ETF capitalisant (je simplifie au max) : au moment de la distribution, le dividende est réinvesti automatiquement (normalement dans toutes les valeurs qui composent l'ETF) dans l'action, donc on aura 10€ en action => On a plus une action mais 1,0526 action ! (9,5€ une action + 0,5/9,5 action). En N+1, le dividende sera donc de 0,50€ x 1,0526 soit 0,5263 eux même réinvestis soit 0,0554 action en plus donc 1,108 action et ainsi de suite => C'est l'effet boule de neige des intérêts composés.

[lex-is]

il y a 2 minutes, nouk a dit :

 

Pour l'instant du foncier et LMNP.

Apparemment le meublé est plus intéressant...

 

Là j'aimerais acheter un petit immeuble...

Ou acheter des biens pour les vacances sur la côte.

Oui, en LMNP tu es souvent en déficit donc aucune imposition.

En meublé au forfait, tu as un abattement de 50%... Encore mieux que le micro-foncier. L'abattement peut même monter à 70% pour l'hébergement touristique et sous certaines conditions.

 

L'autre optimisation se fait aussi au niveau des appartements en colocation : excellente rentabilité mais ça demande du travail.

 

Attention à ne pas tomber dans le régime LMP....  

[olivier3000]

Bonjour, je n'ai pas lu parmi tous les messages un point sur l'épargne salariale qu'il ne faut pas oublier.

[samu89]

Il y a 3 heures, lex-is a dit :

Oui, c'est le moment pour ouvrir une ou deux AV en ligne.

 

Pour la bourse, ne jamais avoir de regret et ne pas oublier que si ce n'est pas vendu, rien n'est perdu. Et pareil si c'est un gain  

Je suis d'accord avec toi mais si le projet passe sans apport alors il faut prendre la totalité en crédit. Grosso modo ça suppose de toujours emprunter le maximum possible.

 

Après il est vrai que des fois l'apport est nécessaire. Cela a été mon cas pour ma RP : j'ai du mettre un apport car le bien visé était au dessus de mes moyens sans apport.

J'ai cependant pris la durée maximale vu le faible taux.  

Merci !

 

Concernant tes appartements, tu es sur quel régime ? (foncier, meublé, lmnp ?)

L'AV est imposable dans tous les cas du moment qu'il y a un retrait d'argent.

Il n'y a pas d'imposition si arbitrage : je vends X€ d'une action B pour acheter X€ d'une action A.

 

Avant 8 ans, taxation pleine : IR + PS ou 30% (si plus avantageux)

Après 8 ans, taxation partielle selon conditions indiquées en page 1. On va prendre un exemple "lambda".

 

Tu as une AV de plus de 8 ans avec 80 000€ dessus dont 36000€ de plus value (capital versé depuis 2018). Tu es en couple tu as donc un abattement de 9200€ pour l'IR ou PFL.

 

Tu retires 10K€. Le calcul % PV et % capital est le suivant : 10000-((44000*10000))/80000 soit 4500€ de PV et 5500€ de capital. Tu es sous le plafond donc tu n'as à payer que les PS sur les gains soit 4500*17,2% soit 774€.

Si cette AV avait moins de 8 ans, l'imposition aurait été de 30% soit 1500€.

 

Au lieu de retirer 10K, tu retires 30K. Le calcul % PV et % capital est 30000-((44000*30000))/80000 soit 13500€ de PV et 19500€ de capital. Tu es au dessus du seuil donc l'imposition est la suivante :

PS (= CSG/CRDS) = 13500*17,2% = 2322€

IR ou PFL = (13500-9200)*7,5% = 323€

Imposition totale : 2645€.

Si cette AV avait moins de 8 ans, l'imposition aurait été de 30% soit 4050€.

 

C'est quand même bien imposé ce truc.

Je croyais que passé 8 ans peu importe ce qu'on retirait comme argent y avait 0 frais, 0 taxes à payer, en fait non

Ma femme qui en a un depuis 2012 (à la macsf) croyait aussi que passé 8 ans elle serait pas imposée.

 

Vu ma compréhension de tes explications sur les autres livrets ça semble être le seul plan épargne le plus approprié.

Du coup malgré le fait qu'on soit imposé sur l'argent qu'on sort, c'est plus rentable qu'un livret A ?

[lex-is]

il y a 22 minutes, olivier3000 a dit :

Bonjour, je n'ai pas lu parmi tous les messages un point sur l'épargne salariale qu'il ne faut pas oublier.

Tout à fait. Je ne l’ai pas encore évoqué. Si tu veux nous présenter les solutions disponibles c’est avec plaisir

il y a 20 minutes, samu89 a dit :

 

C'est quand même bien imposé ce truc.

Je croyais que passé 8 ans peu importe ce qu'on retirait comme argent y avait 0 frais, 0 taxes à payer, en fait non

Ma femme qui en a un depuis 2012 (à la macsf) croyait aussi que passé 8 ans elle serait pas imposée.

 

Vu ma compréhension de tes explications sur les autres livrets ça semble être le seul plan épargne le plus approprié.

Du coup malgré le fait qu'on soit imposé sur l'argent qu'on sort, c'est plus rentable qu'un livret A ?

Un simple livret non réglementé est taxé à 30%. 
En outre tu paies au retrait alors que sur un livret l’imposition se fait tous les ans. L’AV permet donc un différé d’imposition et donc une capitalisation sur cette imposition. 
 

L’imposition est donc plutôt faible même si le best reste le PEA. 

Ne pas oublier aussi que l’AV est une niche fiscale au niveau des droits de succession !!

Pour que ton AV de plus de 8 ans soit rentable face à un livret A, il faut que son rendement soit de 0,5/(1-0,172) = 0,6% …

Le simple plus mauvais fonds € rapporte déjà 0,90%/an. 
Un ETF world affiche une perf annualisée sur les 3 dernières années de 13,87% https://www.quantalys.com/Fonds/698402

 

Après il y a la volatilité :

perf 2018 : -4,18%
perf 2019 : 29,84%
perf 2020 : 6,26%

Modifié 31 août 2021 par lex-is

[rusty03]

Le 25/08/2021 à 10:45, LeGrenoblois a dit :

Visiblement seuls les jugements antérieurs à 2005 ou 2006 peuvent permettre de déduire la pension et pas en garde alternée  Ils ne sont pas fous aux impôts, ils laissent la pension sur le revenu le plus important (celui qui paye la pension).

 

Je réagis avec du retard mais tu peux la déclarer dans autres pensions alimentaires (6GU).

Ça me permet de mettre un pied dans ce topic également.

[lex-is]

Pour compléter :

 

 

- Autres pensions alimentaires (case 6GU)
Déclarez case 6GU les versements spontanés, les pensions non fixées et les pensions alimentaires versées en vertu d'une décision de justice prononcée à compter du 1^er janvier 2006.

Précisions

– Vous ne pouvez pas déduire de pension alimentaire pour un enfant en résidence alternée ou à charge partagée.
– Les aides versées à des personnes autres que vos parents, grands-parents, enfants, petits-enfants ou les ex-conjoints ne sont pas déductibles.
– Si vous subvenez à tous les besoins d'un enfant ou d'un ascendant sans ressources vivant sous votre toit, vous pouvez déduire sans justification une somme forfaitaire de 3 500 €.