Le topic de TOUT l'immobilier (sauf du crack)

[Invité §naj182kQ]

Pas tout a fait vrai.

Pour l'entreprise si tu as un bon dossier et que ton projet tiens la route tu dois pouvoir obtenir ce qu'il faut. Le pb est plus pour emprunter pour une acquisition immobiliere quand tu es jeune entrepreneur.

 

Tu devrais pouvoir mais en pratique c'est vachement dur surtout si on se place dans les nouvelles technologies... (j'ai des exemples affolant proche de moi).

 

[Invité §Kal582Gv]

Tu devrais pouvoir mais en pratique c'est vachement dur surtout si on se place dans les nouvelles technologies... (j'ai des exemples affolant proche de moi).

 

 

C'est sur que c'est dur? Ca demande bcp de travail un très bon dossier.

 

[Invité §tat456uj]

Ce serait plutot un rachat de part dans une société existante.

[Invité §tat456uj]

Ce serait plutot un rachat de part dans une société existante.

[Invité §Kal582Gv]

Pour ton pret immo, cela dépendra beaucoup de ton statut : gérant salarié ou non, salarié simple, etc...

[Invité §tat456uj]

 

Dans ce cas, il vaut peut etre mieux m'occuper du logement avant la société si je comprends bien?

[Invité §Kal582Gv]

Dans ce cas, il vaut peut etre mieux m'occuper du logement avant la société si je comprends bien?

 

 

Pas évident. Cela dépends de beaucoup de paramètres. Si tu as un expert comptable aborde le sujet avec lui (ou ton notaire)

[Invité §tat456uj]

merci des conseils

[Invité §Kal582Gv]

merci des conseils

 

 

J'aurais aimé t'en donner plus mais il y a beaucoup de choses très indiscrètes qui rentrent en jeu.

[Invité §flo456cp]

Il a l'air bien ce topic, y a Kala.

 

[Invité §che021eA]

Dans ce cas, il vaut peut etre mieux m'occuper du logement avant la société si je comprends bien?

 

 

Mon cas personnel pour te donner un petit exemple

J'ai repris en 2002 la société qui m'employait. J'ai contracté un emprunt de 300 000€ pour cela. Par mon ancienneté dans l'E (10 ans), le statut de responsable pendant 7 ans (je gérai tout : du personnel aux comptes bancaires) et les précédents bilans (bons) de la société, j'ai eu un mal de chien à décrocher un prêt !

Expérience désastreuse auprès du Crédit Mutuel et du Crédit Agricole (demande de 2 cautionnaires dont hypothèque sur la maison des parents (!!!) plus solidarité financière de mon précédent patron pendant 3 ans !!)

D'âpres négociations avec LCL m'ont tout de même permis de contracté le prêt chez eux (un taux pas terrible pour financer le risque qu'ils prenaient soit disant... )

 

Deux ans plus tard, la boite tourne bien et on se décide d'acheter un appartement en 2004 (90 000€ avec des travaux) : prêt accordé sans souci avec la caution de la boite (je suis à cette époque en Entreprise Individuelle, à mon nom propre quoi)

Revendu en déc 2005 avec une belle PV pour une grande maison

 

Pour résumer, une chose après l'autre. Moi je privilègerai l'ahcat de parts dans la boite et si tout roule, la maison suivra mais ne mets pas la charrue avant les boeufs

[Invité §___376pF]

 

Salut a tous.

 

Voila, en fait je me pose une question un peu bete mais bon.

 

On dit souvent qu'avec l'immo on peux gagné assez d'argent grace à l'augmentation des prix, ok.

 

Mais...

 

Immaginons que j'achete un bien 100 000€ quelques année plus tard je revend pour acheter plus grand, j'en tire 180 000€, logiqueement j'ai gagné 80 000€ et je devrais donc pouvoir acheter plus grand...

 

Seulement pendant ces quelques années entre mon 1er achat et la revente le prix moyen lui aussi aurras augmenté, j'aurrais donc pas forcément un logement 2 fois plus grand que le premier.

 

Au final on peux pas dire que l'on a gagné autant d'argent qu'a premiere vue ?

 

Si vous pouvez m'eclairer...

 

Avec mon amie nous avons acheté un bien et on se demande déja si il ne faut pas le garder (pour le mettre en loc??) au lieu de le revendre dans quelques années...

[Invité §pob474iW]

Salut a tous.

 

Voila, en fait je me pose une question un peu bete mais bon.

 

On dit souvent qu'avec l'immo on peux gagné assez d'argent grace à l'augmentation des prix, ok.

 

Mais...

 

Immaginons que j'achete un bien 100 000€ quelques année plus tard je revend pour acheter plus grand, j'en tire 180 000€, logiqueement j'ai gagné 80 000€ et je devrais donc pouvoir acheter plus grand...

 

Seulement pendant ces quelques années entre mon 1er achat et la revente le prix moyen lui aussi aurras augmenté, j'aurrais donc pas forcément un logement 2 fois plus grand que le premier.

 

Au final on peux pas dire que l'on a gagné autant d'argent qu'a premiere vue ?

 

Si vous pouvez m'eclairer...

 

Avec mon amie nous avons acheté un bien et on se demande déja si il ne faut pas le garder (pour le mettre en loc??) au lieu de le revendre dans quelques années...

 

 

Ben deja, t'oublie les interets, ce qui reduit enormement ta PV

Ton appart acheté a 100 000€, tu le paie en fait 150 000 avec les interets, et meme 160 000 avec les FDN.

Donc tu le revends 180 000, tu fais 20 000 de PV.

Sauf que l'appart a 180 000, tu le paie en fait 200 000 avec tes FDN, donc ta plus value baisse encore

[Invité §___376pF]

Ben deja, t'oublie les interets, ce qui reduit enormement ta PV

Ton appart acheté a 100 000€, tu le paie en fait 150 000 avec les interets, et meme 160 000 avec les FDN.

Donc tu le revends 180 000, tu fais 20 000 de PV.

Sauf que l'appart a 180 000, tu le paie en fait 200 000 avec tes FDN, donc ta plus value baisse encore

 

 

 

Donc tu confirme que les chiffres que l'on peux entendre ici ou la sont pas forcement représentatif du gain réel.

 

Moi qui ne jurais que par la propriété, je me dit que se faire beaucoup de plus value n'est pas aussi simple que sa.

[Invité §pob474iW]

Donc tu confirme que les chiffres que l'on peux entendre ici ou la sont pas forcement représentatif du gain réel.

 

Moi qui ne jurais que par la propriété, je me dit que se faire beaucoup de plus value n'est pas aussi simple que sa.

 

Ben oui, faire une grosse plus value sur une RP c'est excessivement rare.

N'ecoute pas les gens qui te sortent un calcul pourri genre j'ai acheté a 150 000, je revends 250 000, j'ai fait 100 000 de PV, ca n'existe pas, et ils oublient systematiquement les frais inherents a la propriété.

En l'occurence, pour une RP :

 

Prix d'achat + interet+ frais de notaire+taxe fonciere+ charges de copro + travaux = vrai prix d'achat.

 

Et la, meme en periode de grosse augmentation des prix de l'immo, c'est dur de faire de belles plus values.

[Invité §pob474iW]

J'ai aussi oublié les eventuels frais d'agence

 

La propriété est un luxe, voire un plaisir, mais presque jamais une bonne affaire

[Invité §___376pF]

J'ai aussi oublié les eventuels frais d'agence

 

La propriété est un luxe, voire un plaisir, mais presque jamais une bonne affaire

 

 

Se que tu dit est surement vrai, d'ou ma question.

 

Maintenant, j'ai des amis, enfin surtout un, qui a 26 ans oujourd'hui et qui est propriétaire de 4 appartements et fait construire sa maison en decembre pour son age et son metier je trouve sa deja pas mal, donc il y a toujours de l'espoir.

 

Au fait, tu est propriétaire?

 

 

 

[Invité §pob474iW]

Se que tu dit est surement vrai, d'ou ma question.

 

Maintenant, j'ai des amis, enfin surtout un, qui a 26 ans oujourd'hui et qui est propriétaire de 4 appartements et fait construire sa maison en decembre pour son age et son metier je trouve sa deja pas mal, donc il y a toujours de l'espoir.

 

Au fait, tu est propriétaire?

 

 

4 apparts qu'il a mis en loc, je suppose.

 

et c'est pas specialement incroyable pour son age / metier, il a juste compris qu'il avait interet a etre endetté au max pour lever le plus de pognon possible.

Y'a mine de rien, aps mal de gens qui font ce genre d'investissements.

D'ailleurs, c'est un peu la seule possibilité d'investissement quand tu n'as aps de cash

[Invité §Moa223lw]

Avec mon amie nous avons acheté un bien et on se demande déja si il ne faut pas le garder (pour le mettre en loc??) au lieu de le revendre dans quelques années...

 

La question se posera lorsque vous devrez déménager... parce que d'ici là vous pouvez avoir eu des enfants, avoir des salaires beaucoup plus importants ou au contraire avoir décidé que madame pouvait cesser de travailler.

 

Si aujourd'hui ton bien vaut 1 Unité de Valeur comparée à une maison qui vaut 1,5UV, he bien dans dix ans elle vaudra proportionnelement toujours la même chose, et cela que les prix augmentent ou chutent.

[Invité §___376pF]

4 apparts qu'il a mis en loc, je suppose.

 

et c'est pas specialement incroyable pour son age / metier, il a juste compris qu'il avait interet a etre endetté au max pour lever le plus de pognon possible.

Y'a mine de rien, aps mal de gens qui font ce genre d'investissements.

D'ailleurs, c'est un peu la seule possibilité d'investissement quand tu n'as aps de cash

 

 

Oui tu a deviné pour le moment il en a 3 en loc et habite dans le 4 eme, lorsque sa maison serra fini il mettra le dernier en location.

 

Dans un cas comme celui la, paye t'on plus d'impots?

 

[Invité §pob474iW]

Oui tu a deviné pour le moment il en a 3 en loc et habite dans le 4 eme, lorsque sa maison serra fini il mettra le dernier en location.

 

Dans un cas comme celui la, paye t'on plus d'impots?

 

 

Les revenus foncier sont tres taxés, c'est le soucis.

 

Mais tu peux toujours t'arranger pour defiscaliser.

[Invité §che021eA]

Les revenus foncier sont tres taxés, c'est le soucis.

 

Mais tu peux toujours t'arranger pour defiscaliser.

 

 

C'est une fuite en avant : dès que tu cesses d'acheter pour louer, les impots te tombent dessus. Il faut sans arrêt investir les loyers

J'avais un copain qui faisait ça : il achetait et retapait des apparts. Il était arrivé à 12 apparts et une résidence au Maroc. Pas un cent aux impots. Malheureusement il est décédé l'année dernière.

Sa compagne revend tout pour payer les droits de succession et les impots sur les PV vu qu'aucunes précautions n'avaient été prises (à 38 ans on pense à autre chose...)

Erreur que je ne commettrai pas...

[Invité §sup100qL]

J'ai aussi oublié les eventuels frais d'agence

 

La propriété est un luxe, voire un plaisir, mais presque jamais une bonne affaire

 

 

 

J'en parlerai à ma soeur qui a acheté en 91 pour 250000€ une maison. Elle pourrait la revendre 650000 aujourd'hui mais préfère la louer 2100€/mois grace à une maison de fonction...

[Invité §pob474iW]

C'est une fuite en avant : dès que tu cesses d'acheter pour louer, les impots te tombent dessus. Il faut sans arrêt investir les loyers

J'avais un copain qui faisait ça : il achetait et retapait des apparts. Il était arrivé à 12 apparts et une résidence au Maroc. Pas un cent aux impots. Malheureusement il est décédé l'année dernière.

Sa compagne revend tout pour payer les droits de succession et les impots sur les PV vu qu'aucunes précautions n'avaient été prises (à 38 ans on pense à autre chose...)

Erreur que je ne commettrai pas...

 

Non, le deficit foncier est reportable 10 ans

Et faut etre tres bete pour ne pas proteger sa famille.

[Invité §pob474iW]

J'en parlerai à ma soeur qui a acheté en 91 pour 250000€ une maison. Elle pourrait la revendre 650000 aujourd'hui mais préfère la louer 2100€/mois grace à une maison de fonction...

 

 

 

ben ouai, mais calcule sa PV, tu vas voir on est tres loin du coup du siecle

[Invité §sup100qL]

ben ouai, mais calcule sa PV, tu vas voir on est tres loin du coup du siecle

 

 

Peut être mais si elle avait du se loger avec ses 4 enfants dans une maison identique (pour placer tout le reste en bourse patati patata en mode Cedric...), elle aurait du raquer l'équivalent en € actualisés de 2100€/mois...impossible, elle n'a jamais gagné 6300€ net/mois...

 

Au fait, vas y, calcule la sa plus-value. Moi je sais pas le faire. En ajoutant son loyer dans sa (non ? ) capacité d'épargne sinon ca marche pas Parce qu'on peut dormir sous les ponts pour tout épargner aussi hein...

[abscit]

Ben deja, t'oublie les interets, ce qui reduit enormement ta PV

Ton appart acheté a 100 000€, tu le paie en fait 150 000 avec les interets, et meme 160 000 avec les FDN.

Donc tu le revends 180 000, tu fais 20 000 de PV.

Sauf que l'appart a 180 000, tu le paie en fait 200 000 avec tes FDN, donc ta plus value baisse encore

 

 

Ton 150000, c'est si tu vas au bout de la durée de ton crédit...

 

Perso j'ai acheté en 2003 un appart avec un apport de 70000 €, je l'ai revendu au bout presque 4 ans, et j'ai récupéré un chèque de 170000€ une fois tous les frais déduits (remboursement crédit, taxe foncière etc... ) ça fait une PV de 100k€ en 4 ans.

 

[Invité §sup100qL]

Ton 150000, c'est si tu vas au bout de la durée de ton crédit...

 

Perso j'ai acheté en 2003 un appart avec un apport de 70000 €, je l'ai revendu au bout presque 4 ans, et j'ai récupéré un chèque de 170000€ une fois tous les frais déduits (remboursement crédit, taxe foncière etc... ) ça fait une PV de 100k€ en 4 ans.

 

 

100k€ de PV en 5 ans pour moi dans la même période. Ah mince j'allais oublier la TF, 650€ X 5...

[abscit]

On doit faire partie des cas "excessivement rares"...

[MasterLudo]

Ben oui, faire une grosse plus value sur une RP c'est excessivement rare.

N'ecoute pas les gens qui te sortent un calcul pourri genre j'ai acheté a 150 000, je revends 250 000, j'ai fait 100 000 de PV, ca n'existe pas, et ils oublient systematiquement les frais inherents a la propriété.

En l'occurence, pour une RP :

 

Prix d'achat + interet+ frais de notaire+taxe fonciere+ charges de copro + travaux = vrai prix d'achat.

 

Et la, meme en periode de grosse augmentation des prix de l'immo, c'est dur de faire de belles plus values.

 

 

Ca va même plus loin que ça car si l'immobilier a fait la culbute à 100% pendant ce temps, tu t'appauvris en voulant agrandir ton appart au deuxième achat.

 

Ex, en 2000 achat d'un 100m² à 100k€ revendu en 2007 200k€. Manque de bol le 200m² réellement voulu est passé dans la même période de 200k€ à 400k€. Aïe aïe aïe... Donc là où robert et raymonde affirment avoir (à tort) fait une plus value de 100k€ (qui n'en vaut que... 40 voire moins) ils doivent d'autre part dépenser 200k€ de plus pour l'upgrade de leur RP... soit son coût lors de l'achat initial.

 

Bref les rebonds de RP en RP sont valables uniquement... parce qu'initialement robert et raymonde ne pouvaient de toute façon pas acheter le 200m² à 200k€ en 2000, ainsi va la vie il faut l'accepter et arrêter de se tripoter sur les plus values pipeau de RP.

 

[MasterLudo]

100k€ de PV en 5 ans pour moi dans la même période. Ah mince j'allais oublier la TF, 650€ X 5...

 

 

Certes mais la maison que tu as acheté elle valait combien il y a 5 ans par rapport au prix où tu l'as eue ?

Tu vois ce que je veux dire ? Tu as surement englouti plus que ta PV dans ce delta (malheureusement).

[abscit]

Ca va même plus loin que ça car si l'immobilier a fait la culbute à 100% pendant ce temps, tu t'appauvris en voulant agrandir ton appart au deuxième achat.

 

Ex, en 2000 achat d'un 100m² à 100k€ revendu en 2007 200k€. Manque de bol le 200m² réellement voulu est passé dans la même période de 200k€ à 400k€. Aïe aïe aïe... Donc là où robert et raymonde affirment avoir (à tort) fait une plus value de 100k€ (qui n'en vaut que... 40 voire moins) ils doivent d'autre part dépenser 200k€ de plus pour l'upgrade de leur RP... soit son coût lors de l'achat initial.

 

Bref les rebonds de RP en RP sont valables uniquement... parce qu'initialement robert et raymonde ne pouvaient de toute façon pas acheter le 200m² à 200k€ en 2000, ainsi va la vie il faut l'accepter et arrêter de se tripoter sur les plus values pipeau de RP.

 

 

 

Mais peut-être que sans cet achat initial en 2000 et (donc à la plus value de 100 k€ 40 k€ pipeau ? ) ils n'auraient pas pu acheter leur 200m² à 400k€...

 

Ou pas...

 

Patron, tu me remets la même chose...

 

[MasterLudo]

Mais peut-être que sans cet achat initial en 2000 et (donc à la plus value de 100 k€ 40 k€ pipeau ? ) ils n'auraient pas pu acheter leur 200m² à 400k€... Ou pas...

 

Patron, tu me remets la même chose...

 

 

 

La poule et l'oeuf quoi, c'est ce que je soulignais à la fin de ma réponse

[abscit]

La poule et l'oeuf quoi, c'est ce que je soulignais à la fin de ma réponse

 

 

la boucle infernale... je sors d'une discussion avec un collègue adepte de "La bulle..." qui tourne aussi en boucle...

 

 

 

[MasterLudo]

la boucle infernale... je sors d'une discussion avec un collègue adepte de "La bulle..." qui tourne aussi en boucle...

 

 

Ah la bulle

Un site aussi borné que ceux qui se renseignent pour s'endetter au max (j'ai droit à combien si je monte à 33% sur 20 ans m'sieur le banquier ?) avant de décider de quel budget ils ont besoin